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2018-06-22
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跌到谷底!买房还是最佳选择吗?

斑马消费 发布于:2017-07-21 15:22:39 浏览:320次
[摘要]国家统计局刚刚发布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,其中15 个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8 至5.5 个百分点之间。

国家统计局刚刚发布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,其中15 个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8 至5.5 个百分点之间。从环比看,9 个城市新建商品住宅价格下降或持平;6 个城市上涨,但涨幅均在0.5%以内。一线城市房价环比下降。初步测算,6 月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。房价终于在政策压力下回调了,不少手握大笔资金的小伙伴开始犹豫了,现在是该“抄底”楼市还是“杀入”股市呢?

在做决策之前,我们不妨先来看看近几年的股市股息率和房屋出租回报率。下图是沪深300指数从2008年开始的股息率,可以看出股票市场近几年来的股息率基本能稳定在2%之上,如果不考虑股票自身的资本增值,高于1.5%的一年定期存款利率。

而如果我们选择购入较为“保值”的一线城市房产,选择做长期投资,那就不得不关注下现在一线城市的住宅租金回报率。下图即为从08年开始的一线城市的住宅资金回报率。从图中可以清楚地看出,一线城市租金回报率近年来一直走低,一直到17年的6月份。从数据上看,租金回报率已经跌到了谷底,北上广深的租金回报率都要低于2%。

 我们在这里先不讨论房地产泡沫的问题,而是先引入房屋售租比的概念。房屋售租比=每平方米建筑面积的房价/每平方米建筑面积的月租金,其含义可以简单理解为:在保持当前的房价和租金条件不变的情况下,完全收回投资需要多少个月。一般而言,按照国际经验,在一个房产运行情况良好的区域,应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月(17年)就能收回投资,说明这个地区有较高的投资价值;如果一个地区需要高于300个月(25年),比如1200个月(100年)才能回收投资,那么投资可能存在较大的风险。那么200个月-300个月怎么计算的呢?简单举个例子,小王准备投资一套房产,不想占用太多现金流,怎么办?付个首付,问银行贷款呗,能贷多少贷多少,大不了租金全部用来还按揭。这样的话,假设房价和租金均保持不变,租金也必须能够跑赢贷款利率才行。所以,一般国际上所认为的合理租售比本质上是一个与贷款利率挂钩的指标。

现行的贷款利率以6%为计算标杆,那么按照这套租金跑赢贷款利率的逻辑,合理的售租比应该是多少呢?粗算一下,就是差不多200个月。但现在北上广深的售租比是多少呢?根据租金回报率来计算,北上广深的售租比都要超过600个月。

综上所述,如果从事长期投资,单单从分红和股息率方面比较,似乎股票是个回报率更高的选择。


内容仅代表个人观点,不构成投资建议! 股市有风险,入市需谨慎!

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